貸老師

  日前有位退休長輩，分享貸款經驗，他以60歲姿態，銀行貸款，貸到房價八成，年限超過20年。一般認為，銀行貸款，還款能力很重要，退休族，沒工作，就貸不到款!!其實不然，放款機構，放款標準，不只看還款能力，也看「財力」!!貸先生想透過這篇文章，以20年辦理銀行借貸經驗，告訴大家，很多退休前輩，資產狀況不錯，只要懂得運用老年優勢，一樣可貸到資金，從事各種投資，且還款期限、利息條件，還比年輕人更好。 什麼是退休族貸款? 依據臺灣勞退新制，勞工年滿60歲，依勞工退休金條例第24條規定，可向勞保局請領退休金。60歲之後的貸款，我們可視為退休族貸款，目前因國民平均壽命拉長，公部門退休年齡定於65歲，銀行貸款年齡限制大都以65歲做為貸款年限門檻，但近年門檻已經放大到75歲。舉例來說，如果60歲跟貸款機構借款，依門檻75歲借貸條件，最長貸款年限門檻是60+(15)=75歲，貸款年限最多只有「15年」，無法放大到20年，除非有不錯的資產基礎，否則銀行對退休族貸款年限，常因退休族年紀太大，而縮短了貸還款期，退休前輩們看到這樣的條件，貸款意願反而不高，貸先生根據過去20多年申辦銀行借貸經驗，在這裡從退休房屋族借款類型，找出適合管道，以便讓退休族，取得不錯條件的借貸資金置產投資。 退休族借款型態管道有哪些? 首先來了解一下，退休族 房屋借款 與房屋貸款的差別在哪裡? 房屋借款 是用自己擁有不動產，向貸款機構(銀行、融資公司、代書房貸)借款。 跟房屋貸款的差別在於， 房屋貸款 是退休族想再置產買房子，跟貸款機構借錢買房子，  房屋借款 是退休族用已經擁有有房子，跟貸款機構借款，這類借款又稱「房屋抵押貸款」。房屋抵押貸款，主要以房產的價值作為抵押品，運用房屋漲價增值或房貸繳滿期數..等等可貸款價值，向貸款機構取得資金， 退休族房屋抵押貸款型態大致上分為房屋增貸、房屋轉貸、民間轉銀行、修繕貸款、 二胎房貸。 房屋增貸 退休族房子已有房貸，再用這房貸向原貸款機構，申貸一筆貸款，貸款機構會針對先前已償還金額、房屋市價，重新評估審核鑑價，若房屋貸款額度與市價有增貸空間，可成功增貸出一筆資金給退休族借款人，增貸額度為房價7至8成。除了降低款利率、延長還款期之外，還會在新貸款機構，增貸出一筆額外的資金給退休族靈活運用。不過在增貸之前， 退休族可先到退休房貸AI試算區 ，試算看看，是否有很...

持分房屋因為產權為多人持有，因此不論在房屋貸款或是買賣上，都有不少的限制，目的就是希望盡可能保障所有持分人的權益，然而持分房屋買賣要注意什麼?法律上有哪些限制?今天貸先生就為您一次解析，按照順序說明持分房屋買賣要注意哪些流程! 持分房屋 可以買賣嗎? 先確定產權為【分別共有】還是【公同共有】? 首先想進行持分房屋買賣，您需要先確認房屋產權屬於【分別共有】還是【公同共有】，2者主要的差異在於有沒有明確劃分所有持分人的產權比例。 持分房屋買賣，公同共有可以嗎? 比方說，如果您的房屋產權屬於【公同共有】，就代表房屋產權是所有人共同持有房產，每個人的產權並沒有明確的比例區分，因此要進行買賣就需要取得所有人的同意，才能把房屋賣掉。 持分房屋買賣，分別共有可以嗎? 另一方面，如果您的房屋持分是【分別共有】，就代表所有持分人有明確的產權比例。 舉例來說，大華與兄弟2人、總共3人持有一間房屋，則每一個人的產權就是1/3，此時大華可以自行處分、賣出自己的持分產權，不過因為法律有保障其他持分人有優先購買權，因此若是大華有天缺錢想將自己的產權賣出變現金使用，都需要先徵詢其他2位兄弟的的購買意願，如果2位兄弟都不買、大華才能賣給其他不認識的第三人，否則，如果大華將產權賣給其他第三人卻沒有先告知其他2位兄弟的話，大華這筆與第三人的買賣是會被判定無效的。 延伸閱讀： 持分房屋如何貸款? 8大申貸資料、條件、流程解析!  持分房屋買賣新舊制注意！土地法34-1條必知！ 經由前面的說明，相信您已經對持分房屋買賣有初步的認識，這邊貸先生提醒您，如果您的持分房屋產權發生像上圖（現行）的其中一種情形，就可以直接進行持分房屋買賣、不須經由全體持分人同意；除非在未來政府確定實施土地法34-1條的新規定，則要進行持分房屋、 持分土地 買賣，就需要全體同意持分人超過2/3且所有持分產權超過2/3才有效力。 現行 持分人數過半&土地權高於1/2 持分人數擁有土地權高於２/３ （2個條件滿足1項，即可買賣） 新制（109/11/19通過草案） 土地持分產權＆持分人數皆高於2/3 （2個條件都滿足才可買賣） 延伸閱讀： 持分土地貸款利率,成數,條件總整理 1次解析銀行,民間貸款管道差異